Antes de arrendar……………

Laura Sanchez-Cañete Moreno fiscal, renta, vivienda

Te informamos de algunos aspectos muy importantes de la fiscalidad de los arrendamientos de viviendas.

Desde el punto de vista del IRPF:

Los rendimientos del alquiler de inmuebles cuyo destino sea vivienda, tienen una reducción en el IRPF del 60% (siempre y cuando dicho arrendamiento no se realice como actividad económica). Esto quiere decir que no tributará por todo el beneficio obtenido sino sólo por el 40%.

Esta fiscalidad hace muy atractiva la inversión en inmuebles de uso vivienda. Pero también hace muy atractiva la idea de declarar estos rendimientos; nos explicamos: si tenemos un inmueble arrendado, normalmente interesará declarar sus rendimientos en nuestra declaración de renta, por varios motivos: el primero es que esta reducción no cabe si es la Agencia Tributaria la que descubre esos ingresos sin declarar  (y sí, Hacienda investiga si las viviendas que tienen consumos eléctricos considerables, están verdaderamente desocupadas). El segundo es que el inmueble, aunque vacío, genera un ingreso en nuestra declaración de la Renta, un “ingreso” presunto, por el que tenemos que tributar. Y el tercero es que se pueden deducir una serie de gastos, como la amortización del inmueble, por ejemplo, que es un gasto fiscal aunque no sea un gasto monetario; y el impago de los inquilinos, en su caso. Lo que implica que la diferencia entre declarar o no los rendimientos de los alquileres de viviendas sea escasa, en muchos casos o ventajosa, si como consecuencia de la suma de todos los gastos, éstos superan a los ingresos.

Hay que advertir que, aunque es verdad que los gastos de amortización son deducibles, posteriormente, en caso de transmisión de la vivienda, hay que tenerlos en cuenta como ingresos o como menor valor de adquisición del inmueble, lo que incrementaría la posterior tributación, si bien es verdad que a un tipo máximo del 23%, mientras que esos gastos de ahora pueden estar deduciendose hasta en un 47,40% (en Andalucía y en este ejercicio de 2.019).

Un aspecto muy importante en la fiscalidad de las viviendas es que no se pierde la posibilidad de aplicar la reducción del 60% si el arrendamiento de la vivienda se efectúa a persona jurídica, siempre y cuando la entidad lo destine al uso como vivienda de su personal y quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas y se establezca en el contrato de arrendamiento que el cambio de uso sin previa autorización expresa por escrito del arrendador será causa bastante de resolución del contrato, quedando prohibido el uso comercial, la cesión y el subarrendamiento.

Otra cuestión a valorar sería la consideración del arrendamiento como actividad económica; esta circunstancia, que no es fruto de una opción del contribuyente sino que se produce cuando se dan una serie de requisitos, hacen que los rendimientos tributen normalmente en el impuesto sobre Sociedades, a un tipo fijo más bajo, normalmente, el 25% (aunque también pueden tributar en el Impuesto sobre la Renta)  y sin posibilidad de aplicar la reducción del 60% antes comentada.

Desde el punto de vista del IVA:

Los rendimientos del alquiler de inmuebles cuyo destino sea vivienda  están exentos de este Impuesto, lo que quiere decir que el precio del alquiler no se ve incrementado por el hecho de tener que añadir este Impuesto. Pero la cosa cambia cuando el inmueble deja de ser alquilado como vivienda, más o menos permanente de personas físicas, para arrendarse como alojamiento turístico, porque en estos casos estaríamos normalmente ante un servicio propio de la industria hotelera, que tributa al 10%.

Esto, que en principio parece un inconveniente, también tiene sus ventajas, como es la posibilidad de deducción de las cuotas del IVA satisfecho en la adquisición del propio inmueble, o en la adquisición de otros bienes y servicios destinados al arrendamiento; o la posibilidad de tributar por el IVA en la transmisión posterior del inmueble; o la aplicación de aplicación de la prorrata general, si se arriendan más inmuebles, etc.

Desde el punto de vista del IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas):

Por último le queremos indicar que si el alquiler se realiza como actividad económica, deberá comunicar a la Agencia Tributaria dicha circunstancia y darse de alta en los epígrafes 685, que es el correspondiente a los servicios de hospedaje o alojamiento turístico; o en el 861.1, correspondiente al  Alquiler de viviendas.

 

La buena planificación de su patrimonio incidirá de lleno en la forma de tributación de estos rendimientos.  En Alben ABOGADOS Y ECONOMISTAS cuenta con asesoramiento personalizado.