Tratamiento fiscal de la novación de un préstamo hipotecario

Laura Sanchez-Cañete Moreno fiscal, otros servicios, particulares

La presente consulta trata de determinar si un contrato de préstamo hipotecario a favor dedos prestatarios, pero cuyo importe ha utilizado uno de ellos para la adquisición de una vivienda de su propiedad exclusiva y que se está devolviendo íntegramente con su dinero, constituye un negocio jurídico que puede encubrir una donación por parte de la otra prestataria, que no ha adquirido parte alguna de la propiedad de dicha vivienda; así como si la exclusión de esta segunda prestataria de dicha condición, con asunción de su deuda por el primer prestatario, constituye una donación.

El consultante compró un piso, pagado en parte con un préstamo hipotecario, figurando como único propietario del inmueble en la escritura pública de compraventa. Sin embargo, en la escritura pública del préstamo hipotecario figuran como prestatarios tanto él como su ex pareja. Los pagos del préstamo hipotecario que ha realizado esta última hasta la fecha de la ruptura ya los ha recuperado mediante entrega por parte del consultante de las cantidades satisfechas por ella.
En relación a los hechos expuestos la DGT analiza las siguientes cuestiones, señalando no obstante que la contestación se refiere al tratamiento fiscal de los actos y contratos antes descritos, según la calificación jurídica que se les de, pero sin prejuzgar tal calificación jurídica, que corresponde a la Administración tributaria gestora del impuesto (la Comunidad Autónoma competente en función del punto de conexión) de acuerdo con las pruebas obtenidas por ella o aportadas por los obligados tributarios:
1.  Teniendo en cuenta que el piso adquirido es propiedad exclusiva del consultante, que el préstamo hipotecario obtenido por él y por su ex pareja se destinó exclusivamente a la adquisición de dicho piso y que la devolución del referido préstamo hipotecario se está realizando íntegramente con dinero del consultante, se plantea si la novación del préstamoconsistente en la exclusión de su ex pareja como coprestataria supone una donación, por asumir una deuda de ella sin contraprestación.
Si bien el consultante manifiesta que su ex pareja aparecía junto a él como coprestataria de la escritura pública del préstamo hipotecario de su vivienda para completar la solvencia de la parte compradora, no se considera razón suficiente porque esta podría haber sido avalista, sin necesidad de figurar como prestataria, por lo que parece razonable considerar que la ex pareja ha sido efectivamente destinataria de la mitad del préstamo, asumiendo, junto con el consultante, la obligación de devolver el dinero prestado. En estas circunstancias, si se efectúa una novación del préstamo consistente en sustituir a la ex pareja como codeudora, asumiendo el consultante su deuda, y, además, la liberación de la deuda de ella se realiza sin contraprestación, se produce el hecho imponible del impuesto por el concepto de donación (LISD art.3.1.b redacc L 40/1998; RISD art.12).
Ahora bien, si todo el importe obtenido se destinó al pago del piso , podría entenderse que, en el fondo, la ex pareja del consultante le prestaba a este su mitad del préstamo para pagar el piso (segundo préstamo, distinto del préstamo bancario), en cuyo caso, en la novación del préstamo hipotecario no cabría entender que la liberación de la deuda de la ex pareja se realiza sin contraprestación, pues dicha novación constituiría la contraprestación del préstamo que ella le hizo a él; es decir, la liberación de la deuda  sería la forma en que él le devuelve a ella el dinero prestado (la mitad del importe del préstamo bancario pendiente de devolución). En tal caso, la novación descrita no constituiría el hecho imponible del ISD referido en el párrafo anterior, al faltar la intención de hacer una liberalidad inherente a los negocios lucrativos y necesaria para la configuración del hecho imponible de este impuesto, sino la devolución del préstamo efectuado por la ex pareja del consultante a este, cuya extinción no es hecho imponible ni del ISD ni del ITP y AJD. No obstante, todas estas circunstancias deben ser probadas suficientemente, porque la presunción que se deriva de la escritura pública no es la que aquí expuesta, sino la que se describe en el párrafo anterior, con el consiguiente devengo del ISD por el concepto de donación, si se realiza la novación.
2.  Si la circunstancia de que la ex pareja del consultante figure como coprestataria del préstamo hipotecario utilizado para la compra de una vivienda privativa de él supone una donación de aquella a este por el 50% de cada pago que se hace al banco.
La anterior circunstancia sí parece suponer una donación de la ex pareja del consultante a este último, por el 50% de cada pago que se hace al banco, porque estaría contribuyendo a abonar la mitad de cada uno de tales pagos, que han servido para financiar la compra de un piso privativo del consultante, produciéndose en este caso el hecho imponible del impuesto por el concepto de donación (LISD art.3.1.b redacc L 40/1998). Sin embargo, para ello, sería necesario que la ex pareja contribuyera efectivamente a cada pago del préstamo, abonando la mitad de su importe, pues en caso contrario, no se produciría ninguna adquisición de bienes y derechos por parte del consultante a título gratuito e inter vivos, ya que la totalidad del importe a pagar sería suya.
Por ello, si la ex pareja no contribuye a los pagos efectuados al banco en devolución del préstamo hipotecario, el hecho imponible del impuesto no se producirá.
Ahora bien, todas estas circunstancias también deben ser probadas por el consultante suficientemente, pues la presunción que se deriva de la escritura pública no es la expuesta en este último párrafo, sino la descrita en el anterior, con el consiguiente devengo del impuesto si la ex pareja contribuyó a los pagos al banco, devengo que se produce individualmente en cada uno de tales pagos, por la mitad que ella aporte.
 

 DGT CV 5-6-13